Piano Integrato di Via Reverberi: Controdeduzioni alle controdeduzioni

Per votare contro il piano integrato, ai consiglieri comunali, soprattutto di maggioranza,  dovrebbero bastare le seguenti considerazioni di carattere politico: 

– è in contrasto con le dichiarazioni programmatiche del Sindaco (opzione zero al consumo del suolo, attuazione del PRG, varianti solo per aumentare gli standard dei servizi); 

– produce la frammentazione di un’area, la G4 di piano, di straordinaria importanza con i suoi 127 mila mq liberi da costruzioni, negandone definitivamente la funzione strategica per il quartiere e la città; 

– favorisce un solo privato attraverso una sorte di urbanistica a la carte quando invece il Comune deve, non dovrebbe, dotarsi di un proprio progetto di sviluppo, all’interno del quale, con procedure trasparenti, valutare le proposte compatibili di imprenditori privati. 

Le associazioni “Città in Comune” e “Officine Civiche” hanno comunque presentato delle osservazioni sugli aspetti tecnici della delibera di piano integrato, controdedotte con una istruttoria d’ufficio carente e contraddittoria che testimonia come il piano dovrebbe essere bocciato anche per motivazioni di tipo tecnico.

Proviamo a riassumere:

ACQUISIZIONE SANANTE

Si tratta di una procedura semplificata di esproprio che permetterebbe di acquisire al patrimonio pubblico, definitivamente ed entro 30 giorni, il terreno di 4.910 mq su cui insiste via Spada,  pagando una cifra corrispondente al suo valore che la Giunta ha già valutato in 24 euro al mq. Ciò consentirebbe al Comune di chiudere un lungo contenzioso e di disporre dei 2.203 mc per servizi privati previsti dal Prg, che i proponenti del piano invece rivendicano, chiedendone la trasformazione in edilizia residenziale. Secondo le controdeduzioni, l’acquisizione sanante “non si può attivare in quanto l’art. 43 DPR n. 327 del 2001 è stato dichiarato illegittimo dalla corte costituzionale con sentenza 8/10/2010 n.293.”  

Vengono i brividi: in un atto pubblico, dei funzionari pubblici, per negare una procedura che porterebbe solo vantaggi alla collettività arrivano a citare una sentenza che però è precedente all’ entrata in vigore della legge che la consente  (la n.111 del 2011)!

Tra l’altro nel testo delle osservazioni, così controdedotte, veniva persino riportata la sentenza della Corte Costituzionale del 30/04/2015 con la quale veniva riconosciuta la piena legittimità costituzionale dell’acquisizione sanante, e la sentenza del TAR  n.6870 del 2012, che  invitava il Comune di Ciampino, proprio ai sensi della legge n. 111 del 15/07/2011, di procedere alla chiusura del contenzioso. Per ultimo, sull’ area di Via Spada, si afferma che “la chiusura del contenzioso non è mai entrata a far parte del processo tecnico di valutazione dell’interesse pubblico” che, a prescindere da ciò, sarebbe soddisfatto dagli altri benefici offerti alla collettività.

Così, implicitamente, si afferma che l’interesse è solo del privato, che infatti, grazie al comportamento passivo dell’amministrazione, può rivendicare la titolarità di 2.203 mc generati dall’area e ottenerne la trasformazione in residenziale, sottraendoli alla disponibilità della cittadinanza.

AREE DA DESTINARE A STANDARD E CESSIONE GRATUITA ALL’AMMINISTRAZIONE COMUNALE 

Ai proponenti viene concesso di realizzare dal nulla interventi per complessivi 17.052 mc di cui 12.492 per 88 appartamenti e 4.560 per centro commerciale. Proprio un bel regalo, ma che vantaggi otterrebbe la cittadinanza in cambio di una così generosa concessione?

Gli uffici comunali, come abbiamo visto, si fanno prendere dall’entusiasmo ed esaltano le condizioni dello scambio che sembrerebbe tutto a favore della collettività: “la superficie totale oggetto della proposta è pari a mq 22.093, la superficie delle aree in cessione gratuita all’ A.C. è pari a 10.185 mq, ossia il 46% del totale, pertanto in percentuale maggiore alle attuali previsioni di piano per il comprensorio G4 (39%)”. 

E allora vediamoli questi benefici per la collettività: costruzione della rete del gas su Via Reverberi (perchè, senza riscaldamento e acqua calda venderebbero comunque gli appartamenti?); 

parcheggio di 1.379 mq per le residenze; parcheggio di 960 mq per il centro commerciale; una strada di 659 mq; uno spazio a verde di 1.764 mq. Fin qui si tratta di interventi e cessioni ad esclusivo interesse dei nuovi insediamenti, poco più degli standard minimi di legge (18mq/ab), per interventi edilizi previsti dal PRG. 

Ma il piano integrato viene adottato in variante al PRG e prevede cambi di destinazione d’uso, in questi casi deve essere corrisposto al Comune un importo perlomeno del 50%  del maggior valore generato. Di tutto ciò non c’è traccia e neanche tornano i conti. 

Le aree che verrebbero cedute sono di esclusiva pertinenza delle nuove costruzioni (parcheggi, strada, verde pubblico) e ammontano a 4.796 mq, il 21,7% del totale. Come fanno allora i nostri tecnici ad arrivare 10.185 mq di aree cedute pari al 46% ? 

E qui assistiamo a un colpo di teatro: tra le aree che verrebbero cedute vengono conteggiate la superficie di via Reverberi, 1.752 mq, da sempre sede stradale ad uso pubblico, e i 3.672 mq di via Spada ricadenti nella zona G4, che pure nella pagina precedente si affermava di non valutare ai fini dell’interesse pubblico.

Insomma, con 88 appartamentini di 45mq verranno insediati perlomeno 250 nuovi abitanti, si appesantisce la viabilità e la vita dei residenti con un nuovo centro commerciale, si sconvolge la programmazione urbanistica di un’area strategica per Ciampino, e in cambio non è prevista la cessione di nuove aree per servizi. E il tutto, con un argomentare da azzecca-garbugli, viene contrabbandato come una grande operazione a favore della collettività!

CONTRIBUTO STRAORDINARIO PER LA VALUTAZIONE DEL MAGGIORE VALORE GENERATO CON LA VARIANTE URBANISTICA E IL CAMBIO DI DESTINAZIONE D’USO

La legge che parametra il maggior valore delle aree e degli immobili ottenuto per effetto di varianti e cambi di destinazioni d’uso è la n.164 del 11/11/2014 “Sblocca Italia” del governo Renzi.

Ma i nostri amministratori, quando c’è da sbloccare se non l’Italia perlomeno Ciampino, diventano diversamente renziani. La legge prevede che al Comune vada corrisposto un importo non inferiore al 50% del maggior valore generato rispetto alle condizioni preesistenti, attraverso una stima che deve essere fatta dall’amministrazione comunale. 

Con un intervento come questo, e con un favore così grande reso al privato, pur non addentrandoci in calcoli e valutazioni di ordine tecnico, è evidente che il 50% del valore generato ci permetterebbe, ad esempio, di acquistare l’area del parco dei Casali e dargli una bella sistemata. Invece no, con la perizia dell’ufficio tecnico e con la delibera di adozione del piano, l’offerta dei proponenti è considerata di straordinaria valenza per la collettività in quanto prevede la realizzazione di servizi e cessione di aree, che come abbiamo visto sono ad esclusivo interesse dell’intervento, oltre alla promessa  di realizzare opere per 1.100.000 euro su un area che però prima deve essere acquistata e messa a disposizione dal Comune. 

In sostanza non si chiede un bel niente come contropartita prima che vengano rilasciate le licenze per gli appartamenti e il centro commerciale. E neanche si pensa di mettere al sicuro l’importo di 1.100.000 euro pretendendo un versamento precedente l’attuazione del programma.

Ma la valutazione del maggior valore è sbagliata sin dal punto di partenza: si afferma che i proponenti dispongano di una volumetria assentita di 13.255 mc (di cui 12.327, non residenziali, per 170 euro al mc e 928, residenziali, per 200 euro al mc ) e il maggior valore viene calcolato sui 3.796 mc in più richiesti, fino ad arrivare a 17.202 mc complessivi di cui 12.492 residenziali. 

Ma questa è una mistificazione! Su quell’area non esiste cubatura “assentita”,  per poter edificare le N.T.A. del PRG, impongono le seguenti condizioni: costituzione di un consorzio che comprenda il 70% dei proprietari, presentazione e approvazione di un Pua per la programmazione di tutto il comprensorio G4, convenzione e cessione preventiva di 50.000 mq di superficie al Comune. Queste condizioni non sono mai state realizzate dopo 18 anni dall’adozione e 10 anni dalla definitiva approvazione del Prg.

I proponenti quindi non dispongono neppure un metro cubo “assentito” e partendo da zero, e non da 13.500 mc, il maggior valore generato, da corrispondere al Comune, risulterà quadruplicato rispetto alla di stima dell’ufficio tecnico.

E’ incredibile con quanta disinvoltura l’ufficio tecnico riesca a contraddirsi nella valutazione del valore da attribuire all’area che i proponenti dichiarano di disporre.

Con delibera di GM n.110 del 8/7/2014, valori venali in comune commercio delle aree edificabili per gli anni 2014-2015, si attribuiscono valori diversi per le aree direttamente edificabili rispetto alle altre: “i valori come sopra indicati fanno riferimento per aree la cui edificazione è immediata…. tali valori sono ridotti se la edificazione è condizionata all’ adempimento di procedure preventive imposte dalle N.T.A. della variante di Prg, quali cessioni di aree…. in caso di edificazione condizionata alla preventiva approvazione di P.U.A. tale valore si intende diminuito del 80%…..”

Con questa delibera, per l’ufficio tecnico e per la Giunta municipale, l’area vale 24 euro al mq, poi però, quando si tratta di valutarla con il piano integrato, la stessa viene stimata 148 euro al mq. a tutto vantaggio dei privati. 

Ma la delibera di GM n.110/2014 smentisce quanto viene affermato con le controdeduzioni per la zona G4 di Prg: “… l’istante sostiene che l’approvazione del Piano integrato comprometterebbe la possibilità di disporre di un parco di 50.000 mq. Anche in tal caso quanto rappresentato tratta di valutazioni e considerazioni inesatte, in quanto l’area da cedere non è completamente destinata a verde pubblico ma sarebbe interessata per la maggior consistenza dalla realizzazione della viabilità primaria del comprensorio e di parcheggi pubblici afferenti alle attività produttive previste per il 93% della cubatura assentita. Infatti il DM 144/1968 all’art.5 prevede che l’80% della superficie lorda debba essere destinata ad aree pubbliche di cui la metà a parcheggi con esclusione delle sedi viarie.”  Ma la delibera, e le norme di attuazione del Prg per la zona G4, affermano che la cessione di aree per 50 mila mq. a favore del Comune deve essere preventiva e quindi il Comune può decidere preventivamente di destinarle a parco pubblico, tanto che nelle NTA è previsto per i privati, oltre alla cessione dell’area, l’onere della piantumazione e sistemazione a verde. Per la parte restante  del comprensorio, destinata a  intervento privato, vanno comunque rispettati agli standard previsti dalla legge per parcheggi e servizi pubblici, a prescindere dalla cessione preventiva dell’area che è la condizione necessaria per l’ approvazione del PUA e la sottoscrizione della convenzione.

E poi, perchè  si afferma che sono previste attività produttive per il 93% della cubatura assentita  quando la zona è destinata ad  Attrezzature per servizi privati di uso pubblico? 

Insomma, neanche per ipotesi si prende in considerazione la possibilità di far giocare al Comune il ruolo di guida per la trasformazione, la riqualificazione e il riordino urbanistico della città.

CONCLUSIONI

Con le osservazioni alla delibera di approvazione del Piano integrato sono stati presentati rilievi puntuali su: modalità di stima del valore dell’intervento; valutazione del corrispettivo a favore del Comune; rispetto delle norme e procedure che regolano l’approvazione dei piani integrati e la valutazione strategica dell’impatto ambientale; acquisizione sanante. Alle argomentazioni presentate dalle associazioni non sono state date risposte o sono state date risposte risibili.

Mai come in questo caso gli uffici comunali si sono limitati a replicare le motivazioni contenute negli elaborati e nella relazione tecnica presentata dai privati. 

Spiace dirlo, ma emerge il triste spettacolo di un’amministrazione piegata agli interessi di parte. 

La delibera del Piano Integrato di via Reverberi è stata approvata con una specie di blitz lo scorso 31 luglio, assenti il Sindaco e l’assessore all’urbanistica, con molti banchi vuoti nella maggioranza e con due consiglieri di opposizione che non hanno fatto mancare il loro generoso apporto alla causa. Questa volta è bene che non ci siano banchi vuoti e che nessuno si nasconda dietro ai :“non avevo capito bene, mi è stato detto che…” tutti dovranno prendersi le proprie responsabilità. 

Se questo provvedimento verrà bocciato si realizzerebbero le condizioni di una nuova ripartenza, per una riflessione collettiva sulla rivisitazione del Prg e per uno sviluppo compatibile di Ciampino, a partire dagli interessi dei suoi abitanti e non dagli appetiti dei costruttori, come pure era scritto nel programma di Giovanni Terzulli. 

Con la decisione sul piano integrato di Via Reverberi arrivano al pettine altri nodi, tra cui: Igdo, acquisizione dell’area del parco dei Casali, gestione, finora fallimentare, delle 167.

Se non vuole lasciare Ciampino nel pantano, per l’amministrazione comunale, è arrivato il momento di dimostrare di essere capace di un battito d’ali, di fare ciò che aveva promesso agli elettori.